21.01.2021

Улучшаем условия ипотеки. О выгоде рефинансирования и не только.

Расходы семейного бюджета – это постоянная проблема. Особенно актуально это для молодежи, которая вынуждена покупать жилье в кредит. Сократить величину займа можно рефинансированием ипотеки. Всегда ли это выгодно и какова эта самая выгода рассмотрим далее.

Когда рефинансировать выгодно?

Во всех аспектах нашей жизни постоянно возникает назойливое «но». Хочет человек купить машину, но она ему не по карману и неизвестно как избавиться от безденежья. Другой вариант он может себе позволить, но этот автомобиль его не устраивает. Или, например, хочет он съездить в отпуск на две недели, но вмешалась пандемия и он остался дома. И так далее. Это самое «но» не исключение и в вопросе рефинансирования ипотеки. Она может быть очень выгодным делом, но не всегда.

Во-первых, конечно, следует обращать внимание на процентную ставку. Это ключевой параметр. Вообще о ставке нужно всегда думать в первую очередь, чтобы не пришлось потом хвататься за голову с мыслью: «у меня слишком большие долги, что делать?». Эксперты утверждают, что перекредитование ипотеки имеет смысл тогда, когда ставка снижается минимум на 2 %. В противном случае выгода очень мала, а иногда совсем отсутствует. При этом накладные расходы, связанные с процедурой рефинансирования ипотеки, достаточно велики и превратятся в убытки если их не перекроет выгода рефинансирования.

Во-вторых, для того, чтобы выгода рефинансирования была максимальной, следует проводить эту процедуру впервые годы. Это связано с тем, что вначале значительная часть платежа идёт в погашение процентов. При этом перекредитование ипотеки сокращает длительность использования займа или сумму ежемесячного платежа, тем самым срезая значительную часть процентов в пользу заёмщика.

Сколько времени займет оформление?

Как писал Бенджамин Франклин: «Помни, что время – это деньги». К этому совету следует прислушаться. А иначе как избавиться от долгов, не понимая, что вся процедура перекредитования ипотеки вполне может занять 2 или 3 месяца! При этом пока залог в пользу нового банка до конца не оформлен, придется платить по повышенной ставке. А это уже потери денег.

Ниже представлен список ориентировочных потерь времени с которыми придется столкнуться:

  • Анализ вариантов рефинансирования: 1 день.
  • Первичное решение банка: 2 дня.
  • Подготовка основного пакета документов: 42 дня.
  • Сделка (с учётом того, что на запись, на сделку идёт через очередь в несколько дней): 12 дней.
  • Перерегистрация залога: 45 дней.

Накладные расходы

Если человеку нечем платить кредит, то возникает двойственная ситуация. С одной стороны нужно как можно скорее провести перекредитование ипотеки, чтобы снизить расходы семейного бюджета. С другой стороны не нужно забывать, что процедура рефинансирования ипотеки не дешёвое удовольствие. Если не позаботится о дополнительных расходах, то можно не улучшить, а наоборот усугубить положение семейного бюджета.

Пакет документов который потребуется банку для одобрения объекта недвижимости в качестве залога включает в себя технический паспорт. Если его нет, то придется его заказывать в БТИ. Это обойдется в 2000 рублей.

Далее, для выхода на сделку все банки требуют отчёт об оценке. Если подойти с умом к выбору оценочной компании, то можно стоимость этого документа свести к 2500 рублей.

Кроме того, всем известно, что банки всегда требуют от заёмщиков страховать собственную жизнь и здоровье, объект недвижимости, а также, в некоторых случаях, риск потери права собственности (например, если квартира покупалась не по договору долевого участия, а по договору купли продажи от физического лица). Стоимость страхования обойдется минимум в 4000 рублей.

Остаётся две статьи дополнительных расходов, которые стоит упомянуть. Первой из них является перевод денег на счёт в старом банке для погашения предыдущей ипотеки. Эта услуга может стоить порядка 1500 рублей. Вторая – это доверенность на сотрудника банка для регистрации новой ипотеки. Это также платно и обойдется в 2000 рублей.

Кроме вышеописанного нужно помнить, что пока будет идти процедура перехода залога из одного банка в другой, придется платить по повышений ставке. Это может длиться 1-2 месяца и неплохо бы заложить дополнительные расходы по 3000 рублей на месяц. Итого 6000 рублей. Эту сумму сложно вычислить точно. Поэтому взята приблизительная величина, исходя из опыта. В разных условиях она может сильно варьироваться.

Что в итоге? А в итоге получается 18000 накладных расходов. Ощутимая сумма, тем более если изначально нечем платить кредит.

Расчет выгоды от рефинансирования

Теперь, когда известна сумма накладных расходов и понятно, в какой ситуации перекредитование ипотеки выгодно, можно рассчитать сумму денег, которую можно извлечь из этой операции. На рисунках ниже зададим условия:

1 Условия первоначального кредита.

2 Условия рефинансирования.

3 Дополнительные расходы.

Дополнительные расходы следует пояснить. В «прочее» мы заложили переплату по повышенной процентной ставке в период, когда будет происходить переход обременения к новому банку, а также сканирование, и распечатка документов. Статья «регистрация договора залога» представляет собой доверенность на менеджера банка для подачи документов в Росреестр. Статья «документы» - это не что иное, как технический паспорт на квартиру.

4 Результат рефинансирования.

По результатам расчёта видно, что в данной ситуации рефинансирование оказалось выгодным. Взносы по новому займу уменьшились на 2224 рубля, а сумма процентов, которые придется уплатить по кредиту, на 212205 рублей. Это немаленькие деньги, которые помогут сократить расходы семейного бюджета.

Досрочное погашение

Мы рассмотрели перекредитование ипотеки, но есть ещё такой инструмент как досрочное погашение. С этим тоже стоит разобраться, чтобы знать, как избавиться от безденежья. Не секрет, что в первые годы погашать ипотеку досрочно выгодно. Рассмотрим, что можно извлечь из этой операции на нашем примере. Ниже приведен график платежей который будет актуален после рефинансирования ипотеки.

5 График платежей после рефинансирования.

При погашении досрочно деньги идут в счёт оплаты основного долга. Иными словами, все цифры из колонки соответствующей процентам составят нашу выгоду. Единственный вопрос - это где взять деньги на досрочное погашение, если вначале мы задали условие, что нам нечем платить кредит.

Если человек купил свою первую квартиру, то он имеет право на налоговый вычет. Предположим, что сумма вычета за три года составила 120000 рублей. Тогда если внести эти деньги в счёт досрочного погашения ипотеки мы сможем сэкономить на процентах 164207 рублей. При этом ещё и сократим срок кредита на 22 месяца.

Важный момент состоит в том, что погашать досрочно следует уже после того, как совершено рефинансирование ипотеки. Это связано с тем, что процентная ставка снижена и эффект от досрочного погашения будет максимальным.

Что в итоге?

Общая сумма сэкономленных денег составила 376406 рублей. При этом мы сократили срок кредита на 22 месяца. Если изначально рефинансировать с целью сокращения не платежа, а срока, то можно сократить его на 5-6 лет. В случае остаточного срока ипотеки равного 12 годам, выходит, что мы его можем сократить на 50%! Очень неплохо, учитывая, что изначально нам было нечем платить кредит. Это упрощённая схема, но в целом такой подход даёт хороший импульс чтобы снизить расходы семейного бюджета. Теперь мы знаем как избавиться от долгов.

Новости ГК ЮгСпецСтрой
Купи сейчас - плати потом!
Действует до 30.06.2022 в ЖК Новый Горизонт
Одни из первых строим по Эскроу счетам!
ГК ЮгСпецСтрой - одни из первых на Юге строят дома по новым Эскроу счетам, гарантируя надежность будущим жильцам!
Очередной ЖК Сдан опережая сроки!
ГК ЮгСпецСтрой сдали очередной дом - ЖК Парк Островского - опережая сроки на 5 месяцев!
Обратный звонок
Нажимая кнопку "Обратный звонок", вы даете согласие на обработку персональных данных
Задать вопрос менеджеру в чате
Открыть
Чтобы узнать подробности акции введите телефон в поле ниже и нажмите на кнопку "Хочу!"
Нажимая на кнопку "Хочу!", я даю свое согласие на обработку моих персональных данных и принимаю условия политики персональных данных